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流水无情的博客

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支持一二线城市房地产价格继续上涨的后续动力还有多大  

2016-10-04 16:11:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        在英国南海泡沫破裂后,投机失败损失毕生积蓄的牛顿哀叹:我可以计算天体运行的轨迹,却难以预测人性的疯狂。300年前牛顿的这句话用到当前中国一二线城市的房地产上也完全适用。 
        此轮房价上涨的背景:一是货币政策宽松,流动性充裕,利率水平降到历史低位,海量的资金急于寻找出路;二是实体经济低迷,投资实体经济风险加大;三是股票市场在经历去年三轮暴跌后伤重难愈,进入疗伤模式,持续低迷不振,成为众多投资资金的伤心之地。在上述背景下,出于安全性和收益性考虑,宽松货币政策释放的大量资金既不敢投向实体经济领域,也对股票市场敬而远之,而是扎堆投向相对安全可靠且一贯表现良好的一二线城市的房地产市场。一二线城市房地产市场于是进入一个资金流入--房价上涨--更多资金流--更快房价上涨的自实现效应之中。
        参与推动此轮房价上涨的资金构成较为复杂,既有从实体经济领域撤出的实业资金,也有炒房团的投机性资金,还有由于房价暴涨引发的恐慌性入市的刚需和改善型居住需求资金。在货币政策宽松、资金成本低廉的大背景下,此轮房地产暴涨过程中最引人注目的一个特点就是购房资金的高杠杆性,几乎所有的购房者都借助杠杆放大了自己的资金规模,在此轮房地产加杠杆的过程中,不但有银行信贷的深度介入,以互联网金融为代表的金融创新也发挥了重要的作用。高杠杆也是为什么此轮房价暴涨如此疯狂的主要原因。
        此轮房价上涨的另一个引人注目的特征是一二线城市的房地产几乎已经脱离了居住属性而完全倒向金融属性。换句话说,就是一二线城市的房地产已经异化为投资品。而投资品的价格上涨是建立在对未来收益不断上升的预期基础之上的。目前,从一二线城市房地产的租售比看,仅仅依靠收取房租带来的投资回报率已经完全没有吸引力,当前房价上涨的基础完全建立在广大投资投机者对未来的房价会继续大幅上涨的预期之上,正是广大投资投机者对未来一二线城市的房价抱有仍会大幅上涨的预期,才引发规模庞大的投资投机资金持续的涌入,为一二线城市房地产的价格暴涨提供了源源不断的弹药和动力。
        只要稍微有点投资常识的人都知道,要想推动投资品价格的上涨,光有市场参与者的涨价预期这个主观性因素是不够的,还必须有持续涌入市场的真金白银这个客观因素的有力支持。过去一年多来,已经异化为金融属性的一二线城市的房地产正是在上述两个主客观因素的相互强化和共同作用下,开启了一轮波澜壮阔的疯牛式上涨行情。
        目前,大家最为关心的是这样的疯牛式上涨还会持续吗?一二线城市的房价何时见顶、何时崩盘?要回答上述问题,关键还是对决定房地产价格的这两个最主要的主客观因素的发展变化趋势进行分析。从房地产涨价预期这个因素看,作为主观性极强的心理因素,它的发展变化主要依赖于房地产市场的价格变化,如果未来房价继续飙升,则广大投资投机者的涨价预期会进一步得到强化,如果房价出现高位滞涨甚至出现下跌,则投资投机者的涨价预期会发生分化甚至发生逆转。由于涨价预期高度依赖房地产市场价格走势且十分易变,因此,对未来一二线城市房价走势起到决定性作用的就主要是资金这个客观因素了。
        那么,未来还会有源源不断的资金涌入一二线房地产市场为房价继续大幅上涨提供动力嘛?
        首先,我们应该知道,作为金融属性的房地产市场随着价格的上涨,市值规模越来越大,要想推动其价格进一步上升相同的涨幅,就必须需要更大规模的资金的推动,这和牛顿力学的道理是一样的:随着物体运动速度越来越快,要想使物体的运动速度提高相同的幅度(比如速度提高10%),就必须给此物体一个更大的作用力;或者要想推动不同质量的物体产生相同的加速度,就必须给质量大的物体一个更大的作用力。因此,要想推动一二线城市的房价进一步上涨,后面所需的资金会越来越大。
        现在的问题是,还会有更多的资金持续流入房地产市场吗?
        从货币政策角度看,由于经济还处在不断触底过程中,货币政策宽松的取向短期内不会改变。但是,货币政策取向不改变就一定意味着更多的资金的涌入吗?从广大购房人的角度看,高净值人群以及先知先觉的投机炒房客在前期应该把自己绝大部分可支配投资资金已经投入到房地产中了,这类人群后续再大量投入资金的可能性不大(上述人群中一些风险意识较强者甚至已经在开始撤回资金了)。广大中产、刚需及改善型居住需求者目前正在冒死涌入市场充当接盘侠的角色,考虑到中产阶层的住房存量已经很大,而刚需和改善型居住需求者资金实力有限,这类人群能为市场带来多少新增资金值得怀疑。从银行信贷的角度看,考虑到今年1-8月份,房贷在银行新增贷款中占比已经达到40%左右(其中7、8月份房贷占新增贷款的一半以上),今后通过进一步扩大银行贷款规模为房价上涨提供新增支持资金的空间也极为有限了。
        总体来看,目前中国一二线城市的房地产市场已经处于(资金)资源过度消耗甚至严重透支的状况了。也可以说,市场能够开发的资金源基本上都开发使用甚至已经快要消耗枯竭了,更不要说还会有更多的增量资金源源不断的流入市场了。
        在这样的现状面前,一二线城市的房地产疯牛模式还会持续多久这个问题的答案,相信应该已经不言自明了吧。
        目前,中国的房地产市值/GDP已经达到250%以上,而历史上日本这一指标值最高是220%,金融危机前的美国最高达到170%,北京、上海、深圳三个城市的房地产市值之和已经达到美国全国房地产市值的70%。2016年,我国房贷收入比已经达到0.46,超过日本房地产泡沫时的水平,接近2007年美国房地产泡沫破裂时的最高水平。同时,新增房贷销售比超过50%,接近2007年美国52%的峰值,居民的房贷杠杆似乎已经接近极限。
        如果按照2016年7月的房价,深圳平均房价50842元、平均月薪7467元,房价收入比6.81,意味着半年的工资才能买一平方米;北京平均房价47619元,房价收入比6.17,位居第二;上海均价43052元,房价收入比5.67,位居第三。脱离了绝大多数居民购买力的房地产市场最终会沦为漂浮在风口上的空中的楼阁,当风速降下来后,很可能会摔成一片废墟。
        目前的一二线城市的房地产市场已经完全沦为一个资本自娱自乐的财富名利场,大家为了利益这个共同的目标聚在一起开怀畅饮,沉浸在一夜暴富的憧憬中,财富增值带来的兴奋已经冲昏了很多人的头脑。须知,靠利益纠集在一起的联盟往往是十分脆弱的,一旦形势逆转,结果必然是这群为了牟取投机利润而聚在一起的乌合之众各自逃命造成踩踏而伤亡惨重。
        关键是,如果这一天真的来临,被倒塌的房地产废墟埋在里面的不仅仅是市场的参与者,我们广大无辜的看客也注定难以独善其身。
        刺破这个泡沫的可能是货币政策收紧,也可能是美联储加息,还可能是房产税。
        希望我的担心是多余的。
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