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流水无情的博客

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房产税能否抑制高房价,关键取决于房产税税率的高低  

2010-12-26 11:58:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        关于开征房产税能否抑制房价的争论一直没有停止过。本人倾向于开征房产税能够有效抑制房价。理由是当前的房地产市场供求失衡的主要原因不在于有效供给不足,而在于存在大量不合理的超额需求,不合理的超额需求主要有以下两个组成部分:第一,大量的投资、投机性需求;第二,由对房价持续上涨预期诱发的恐慌性、透支性的刚性需求。而开征房产税首先能够有效抑制房地产市场不合理的投机投资性需求,同时,房产税还能通过稳定广大刚性需求者的价格预期,最终有效减少恐慌性、透支性刚性需求,最终起到平衡房地产市场供求关系,抑制房价过快上涨的作用。

        很多人质疑房产税的理论依据是“任何税收都会抬高价格”的论断。其实这一命题本身就是一个伪命题。因为对需求者征税,一般都会起到抑制需求的作用,并通过抑制需求降低市场的均衡价格。房产税从总体上由房地产的持有者也即房地产市场的需求者承担,因此,房产税首先会在房地产一级市场上起到抑制房地产需求的作用。

        当然有人会认为在房地产二级市场和租赁市场上,房产税会被转嫁给二级市场的购房人和租赁者,最后依然会抬高二级市场的房价,并推高房地产租赁市场的价格。从理论上看,这种可能性是存在的。而从现实角度看,这一假设能否成为可能,取决于政府与广大超额房产持有者的心理博弈。而在这场博弈中起到关键作用的因素就是房产税的税率。

        如果房产税税率设计过低,房地产市场的开发商和需求者就会怀疑房产税对房价的抑制作用,如果广大购房者(无论是刚性需求者还是投资、投机性需求者)和开发商都预期房产税对抑制房价的作用有限,那么房地产市场的超额需求就不能得到有效抑制,而房地产开发商也会死扛而不降低价格,此其一;如果房产税税率设计过低,持有多套房产的业主也会预期能够通过税赋转嫁的方式将房产税转嫁给购房者或租赁者,从而加剧存量房持有者囤积居奇、待价而沽的心理,不会有效降低房地产二级市场的交易价格,此其二。

        相反,如果制定惩罚性房产税税率,比如税率达到10%甚至更高,那么对于房地产市场的各类参与者的心理打击作用将是毁灭性的。首先,对于抑制房地产市场需求的作用将会起到立杆见影的作用,无论是恐慌性、透支性刚性需求还是投资投机性需求都会受到极大的震慑和抑制,房产开发商也会丢掉幻想面对现实,对房地产市场价格重新审视和定位。而对于多套房产的持有者而言,将会出现恐慌性抛售狂潮。在这种情况下,谁还会坚持认为房地产价格不会降下来?

        作为投机性非常强的市场,房地产市场与股票市场有很多相似之处,在股票市场行之有效的政策和做法,在房地产市场也是屡试不爽的。

        但是,从透露出的有关信息看,作为房产税的试点地区,无论是上海还是重庆,有关房产税制度设计都是象征性的,这对于抑制高房价无异于隔靴搔痒,根本难以达到抑制房地产价格的作用,不但对拥有多套房产的投资投机者和贪腐分子起到了变相纵容的作用,而且增添了国家调控房地产方针和政策的滑稽色彩

        其实,这是相关利益集团对于中央调控房地产既定方针消极对抗的具体表现。

        当前中国的房地产市场已经非常危险了。房地产市场的这种发展和运行方式是杀鸡取卵式的,是不可持续的,也是不符合科学发展观的。这种发展和运行方式,是把未来几十年的发展空间和利润在短期内透支完毕的极为短视的做法。如果这一模式继续下去,在最后的疯狂之后,中国将重蹈上个世纪日本和近几年美国房地产泡沫破裂以及由此带来的经济萧条的悲剧。

        现在,中国房地产市场已经陷入个体的理性和群体的无理性的囚徒困境之中,身在其中的各级地方政府、开发商以及其他各类参与者,甚至中央政府都已经很难站在群体理性的角度上去思考和行为了。希望中央政府的决策者能够超越自身利益的局限,痛下决心,采取果断措施,使中国房地产市场回到可持续发展的正确轨道上来!

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